飞乐乐负债2019亿，郑志刚梦碎美丽“新世界”

这家香港顶流家族第三代掌舵人黯然离场，但在地产的深度调整期飞乐乐，继续深耕是否是自救的秘籍呢？

文 / 每日资本论

八年前，中国香港顶流家族太子爷郑志刚升任新世界发展执行副主席兼总经理，成为香港商界炙手可热的精英代表。不过，曾与郑志刚共事过的香港菁英会荣誉主席洪为民这样评价他——身上有一种傲气，香港其他的富二代，他可能都瞧不上的。"这种傲气，对一个生意人来说，未必是好事，他还没有经过大风浪。"

没想到一语成谶。6 月 30 日，新世界发展公告称，非执行董事及非执行副主席郑志刚，向董事会提出辞任，这项人事变动从 7 月 1 日起生效。去年 9 月，他就已经辞任执行副主席和行政总裁。

这意味着，作为公司创办人之一郑裕彤的长孙，以及董事会主席郑家纯的长子，一直被视为集团的潜在接班人郑志刚全面退出了新世界发展。

与此同时，新世界发展还向香港交易所提交公告，宣布已通过新的再融资定期贷款融资协议，达成香港史上规模最大的 882 亿港元（约 142.8 亿新元）贷款再融资协议，包括多笔不同期限的银行贷款，最早到期日为 2028 年 6 月 30 日。

这无疑让资金吃紧的新世界发展获得了一丝喘息空间——新世界发展的 2025 年夏季，充斥着资金链紧绷的警报声。6 月初飞乐乐，这家香港四大地产商之一的企业突然宣布，将延期支付四只永续债共计 7720 万美元利息。市场反应迅速而残酷：股价单日暴跌超 10%，多只永续债价格断崖式下跌。

目前，新世界发展是中国香港负债最重的开发商之一，截至去年底总负债达 2109 亿港元。财务数据显示，截至 2025 年中报，新世界发展现金及现金等价物 218.58 亿港元，但短期债务高达 322.25 亿港元，流动负债达到惊人的 808.71 亿港元。换言之，新世界发展的资金链随时有断链的可能。

如今，随着郑志刚的黯然离场，好奇的投资者不禁要问，这位曾经力推新世界百货上市，又曾打造文化与商业结合的 K11 而走红的商业精英，怎么就没实现"美丽新世界"？总算能喘口气的新世界发展，未来又该如何自救？

郑志刚的开局非常亮眼。2007 年 3 月，他出任新世界发展执行董事，这一任命被解读为郑裕彤家族第三代接班的信号。同年 7 月，新世界百货在港交所挂牌。2008 财年，新世界百货营收增长 42.3% 至 14.89 亿港元，经营利润增长 68% 至 5.89 亿港元，此后连续五年被选入"福布斯亚洲 200 强优秀中小企业"。

在第一份商业考卷得到骄人的成绩后，2008 年初，郑志刚萌生将艺术中心与购物中心结合起来的想法——综合博物馆与零售、艺术与商业概念的 K11 品牌由此诞生，K 表示 Kingdom（疆土），11 则是 K 在字母表的排位。

2009 年 12 月飞乐乐，号称"全球首个艺术购物馆"的 K11 在香港尖沙咀开业，率先将艺术、人文、自然三大核心元素融合，长期展示郑志刚收藏的十三件价值 2000 万港元的艺术品。K11 汇聚全球潮流品牌，65% 为旗舰店，且为首次进驻香港。

一炮而红。开业第一年，K11 就实现盈利，收入比整改前翻了 3 倍。2014 年上海 K11 莫奈特展曾创造三个月吸引 35 万人的盛况。这也让 K11 和郑志刚的知名度直线上升，但或许也因此郑志刚的野心也迅速膨胀。

从 2017 年开始，K11 就进入了迅猛扩张期。彼时，一座 K11 的项目成本，大概在 50 亿港元。而郑志刚竟然一下子把 K11 从原来的 4 座，迅速扩张到了 34 座。

不幸的是，当内地消费者对高端商业的热情未能如预期般持续，K11 从"打卡圣地"沦为财务负担——这些商场，在开业之后，很多都没有复刻第一座 K11 的成功。2023 年内地的 K11 出租率均值只有 78%，深圳的 K11 开业首年，更是创造了超过 2 亿的亏损。

郑志刚的激进不仅体现在 K11。2017 年掌舵新世界发展后，他彻底颠覆了香港房企"重资产、低负债"的传统。2019 年，他豪掷约百亿在杭州拿地，刷新当地商用地交易纪录；2022 年底内地房企集体暴雷时，他仍携百亿资金逆势抄底。这些决策如今看来代价沉重—— 2021 年以 200 亿港元拿下的广东旧改项目，估值已缩水 30%。

负债结构揭示激进扩张的代价。在郑志刚任期内，新世界负债率从 30% 飙升至 57.5%，若计入永续债，综合负债率超 80%。2024 财年，新世界发展净亏损 194.62 亿港元，为 20 年来首次亏损。

公允地讲，郑志刚在 K11 上还是可圈可点的，唯一的问题就是战略方向问题。大背景是，2019 年中国内地房地产市场进入深度调整期，国内部分知名房地产公司出现了严重的债务问题，房价也处于下滑趋势。此时，无论是否是 K11 还是什么花样的房地产战术，在大环境下不值一提。这就可以理解，为何在早期 K11 能够红得发紫，而 10 年后就会一亏再亏。

某种层面上来说，郑志刚确实有错，但在地产深度调整期逆势而为，整个新世界发展集团层面为何没有其他声音？这也有点说不过去。

当然，现在摆在桌面上的问题是如何自救？

2024 年 11 月，黄少媚接任郑志刚为行政总裁，她很快祭出"七招减债"计划：出售发展项目、变卖非核心资产、释放农地价值、提升租务回报、精简成本、暂停派息和积极财务管理。

同时，为提振市场信心，郑氏家族成员及高管自掏腰包斥资超 6000 万港元购买自家楼盘。今年 1 月，黄少媚本人更以 5488 万港元购入新世界旗下北角皇都豪宅。

黄少媚 7 板斧也是无奈之举。毕竟，2025 财年需回笼 260 亿港元资金，出售核心或非核心资产，应对今年超 300 亿港元的债务到期高峰。黄少媚表示："总体战略上，我们会一如既往地维持优质的品牌定位。未来，我们在香港和内地都将陆续推出物业发展项目。如香港有粉岭马适路、九龙塘玫瑰街等项目，即将在 3 月动工。此外，我们也会积极参与北部都会区的发展。在内地，我们有深圳西丽、龙岗以及杭州二期项目，还有上海淮海中路等项目。"

但地产调整还未结束飞乐乐，市场信心重建更为艰难。黄少媚继续深耕房地产领域，也未能让人眼前一亮。而且，新世界发展尽管完成再融资，只是头顶的雷暂时被移开，还未被真正拆除。未来，一旦地产业务若信誉崩塌，可能连带影响其包括金融旗舰业务在内的其他业务。请系好安全带！

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